Bail réel solidaire : encadrement de la revente en cas de changement de région

Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant qui permet d’acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à celui du marché, tout en contribuant à la mixité sociale et au développement durable. Mais qu’en est-il lorsque le propriétaire souhaite revendre son bien pour changer de région ? Comment est encadrée cette revente ? Cet article vous explique tout ce que vous devez savoir sur ce sujet.

Comprendre le bail réel solidaire

Avant d’aborder la question de la revente, il convient de revenir sur le principe du bail réel solidaire. Ce dispositif a été instauré par la loi ALUR en 2014 et permet aux ménages modestes d’accéder à la propriété sans pour autant disposer d’un apport conséquent. Le BRS repose sur une dissociation entre le foncier et le bâti : l’organisme de foncier solidaire (OFS) conserve la propriété du terrain, tandis que l’acquéreur achète uniquement les constructions. Cette dissociation permet de réduire significativement le coût d’acquisition du bien immobilier.

L’OFS est généralement une structure publique ou parapublique (collectivités territoriales, établissements publics, associations, etc.) qui a pour mission de développer l’accession sociale à la propriété. En contrepartie de la réduction du prix d’achat, le propriétaire s’engage à respecter certaines conditions, notamment en termes de plafonds de ressources et d’occupation du logement en tant que résidence principale.

La revente du bien immobilier en cas de changement de région

Il est tout à fait possible pour un propriétaire ayant acquis un bien immobilier dans le cadre d’un BRS de revendre son logement s’il souhaite changer de région. Toutefois, cette revente est encadrée par plusieurs règles afin de préserver l’objectif social et solidaire du dispositif.

Tout d’abord, il convient de rappeler que la revente est soumise à l’autorisation préalable de l’OFS. Celui-ci dispose d’un droit de regard sur la transaction et doit vérifier que les conditions légales sont remplies. Les motifs susceptibles de justifier une revente sont notamment : la mobilité professionnelle, l’évolution des besoins familiaux (naissance, séparation, etc.), l’amélioration des conditions d’habitat (accession à un logement plus grand) ou encore la perte d’autonomie.

Ensuite, le prix de revente du bien immobilier est encadré par un plafonnement. En effet, les acquéreurs bénéficiant du BRS s’engagent à revendre leur logement à un prix inférieur au marché. Ce plafonnement vise à garantir la pérennité du dispositif et à éviter toute spéculation immobilière. Le calcul du prix de revente est basé sur un indice de référence, généralement l’indice du coût de la construction (ICC) publié par l’INSEE. Il tient également compte de la durée d’occupation du logement et des éventuels travaux réalisés par le propriétaire.

Le rôle de l’OFS dans la revente du bien immobilier

Comme mentionné précédemment, l’OFS joue un rôle central dans la revente d’un bien acquis en BRS. Outre son droit de regard sur la transaction, il dispose également d’un droit de préemption. Cela signifie qu’il peut se porter acquéreur en priorité du logement mis en vente, dans le respect du prix plafonné fixé par les règles encadrant le BRS.

Si l’OFS ne souhaite pas exercer son droit de préemption, il doit alors rechercher un nouvel acquéreur répondant aux critères d’éligibilité du dispositif (plafonds de ressources, occupation en tant que résidence principale, etc.). Le propriétaire vendeur n’est donc pas libre de choisir son successeur et doit s’en remettre à l’OFS pour trouver un nouveau bénéficiaire du BRS.

Enfin, il est important de souligner que la revente d’un bien immobilier acquis en BRS n’entraîne pas la libération automatique du foncier. Le terrain demeure en effet sous le contrôle de l’OFS qui continue à percevoir une redevance foncière auprès du nouveau propriétaire. Cette redevance permet de financer le fonctionnement de l’OFS et de contribuer au développement de l’accession sociale à la propriété.

Conclusion

Le bail réel solidaire est un dispositif innovant qui facilite l’accession à la propriété pour les ménages modestes, en dissociant le foncier du bâti et en plafonnant le prix d’achat. Si la revente du bien immobilier en cas de changement de région est possible, elle est encadrée par des règles strictes visant à préserver l’objectif social et solidaire du BRS. L’OFS joue un rôle central dans cette revente, notamment en exerçant un droit de préemption et en recherchant un nouvel acquéreur répondant aux critères d’éligibilité du dispositif.